Из всех законных вариантов передачи имущественных прав на жилье родному человеку дарственная на квартиру между близкими родственниками является самым распространенным и оптимальным. Этот вид договора дает возможность де-юре зафиксировать право собственности на недвижимость без вероятных посягательств на нее посторонних лиц впоследствии. Кроме того, оформление дарственной на квартиру между родственниками освобождает близких от уплаты налога.
Оглавление
Определение договора дарения жилья
Для юридического оформления дара недвижимости составляется и подписывается дарственная. Договор дарения квартиры – сделка, по которой даритель безвозмездно и безусловно передает свои имущественные права собственности на квартиру одариваемому, соглашающемуся принять этот дар. Процедура регламентируется ГК РФ (гл. № 32).
Условия заключения дарственной
Безвозмездность сделки означает то, что даритель не может получить вознаграждение за передачу прав собственности одариваемому. Под безусловностью сделки подразумевается отсутствие в дарственной встречных требований. Наличие пунктов об оплате и дополнительных условий со стороны дарителя делает этот договор недействительным.
Дарственная может быть составлена как обещание передачи имущественных прав на недвижимость при наступлении определенных событий (свадьбы одариваемого, например).
Договор дарения подписывается сторонами при добровольном их согласии на сделку. После оформления договор дарения подлежит гос. регистрации и только затем вступает в действие.
Одариваемый может отказаться от дара без объяснения причин. После оформления и подписания договора отказ должен быть составлен письменно. Если договор дарения прошел гос. регистрацию, отказ от дара тоже должен быть зарегистрирован. Если дарственная оформлена письменно, даритель может потребовать от одариваемого возмещения ущерба, возникшего из-за отказа принять подарок.
Заключить и зарегистрировать дарственную возможно только при жизни дарителя. Договор дарения будет считаться недействительным, если в нем содержится условие передачи имущественных прав на жилье одариваемому после смерти дарителя. Вступление в права собственности одариваемого возможно только при жизни дарителя.
После государственной регистрации договора дарения даритель навсегда лишается своей недвижимости, а одариваемый становится ее полноправным хозяином. Отменить дарственную в одностороннем порядке почти невозможно.
Требовать аннулировать договор в судебном порядке даритель может:
- если одариваемый умышленно нанес ущерб подарку, нанес дарителю телесные повреждения либо покушался на его жизнь;
- наследники дарителя могут потребовать вернуть подарок, если даритель умер по вине одариваемого;
- если даритель подписывал дарственную под угрозой жизни и здоровья, или находясь в недееспособном состоянии;
- при несоответствии дарственной требованиям закона;
- при признании сделки фиктивной;
- при значительном ухудшении здоровья или снижении жизненного уровня дарителя.
Судебное решение выносится в результате анализа предоставленных дарителем документов, фактов и показаний свидетелей.
При внезапной смерти одариваемого до получения подарка право на него к наследникам не переходит, если иное не содержится в договоре.
В тексте дарственной отражаются все сведения о подарке: точный адрес, полное описание переходящей в собственность одариваемого квартиры.
Если передаваемая в дар квартира приобреталась в супружеском браке, то даритель перед совершением сделки должен заручиться нотариально заверенным согласием на нее второй половины. А при наличии у дарителя несовершеннолетних детей потребуется еще и согласие органов опеки. Если одариваемый состоит в браке, то подарок будет его личной собственностью, а не общей собственностью супругов.
Законом предусмотрены ограничения, касающиеся сторон договора:
- дарителями не могут быть несовершеннолетние, невменяемые и недееспособные лица;
- договор не может подписываться от имени перечисленных выше лиц их законными представителями или опекунами;
- дети (до 14 лет) могут быть одариваемыми, но дарственную за них подписывают родители или опекуны, несовершеннолетние (14 – 18 лет) могут сами подписать договор, но обязательно с согласия родителей или опекунов;
- оплата коммунальных услуг при даре квартиры несовершеннолетним должна быть возложена на родителей или опекунов;
- любые сделки с подаренной детям недвижимостью не допускаются до их совершеннолетия.
Документы для оформления дарения
- Заявления сторон в орган гос. регистрации;
- Чек об оплате госпошлины;
- Гражданские паспорта сторон;
- Если стороны не участвуют в сделке лично, то доверенности на представителей и их паспорта;
- Свидетельство на постановке на учет в налоговой;
- Кадастровый, тех. паспорт квартиры;
- Правоустанавливающие документы;
- Нотариально заверенное согласие на сделку супруга дарителя или справка о том, что даритель не состоит в браке;
- Справка БТИ о стоимости квартиры;
- Выписка из домовой книги.
Если в предназначенной в дар квартире живут дети, надо получить разрешение на сделку органов опеки и попечительства.
Составление дарственной
Законом не запрещено оформление дарственной на квартиру между родственниками в простой письменной форме. Составить документ можно самостоятельно, при этом договаривающиеся будут сами отвечать за его содержание. За основу берется типовая форма такого соглашения. Каждая сторона может внести свои дополнения и поправки. В тексте указываются:
- название договора;
- место и дата сделки;
- паспортные данные сторон;
- адрес квартиры;
- этаж, этажность, площадь квартиры;
- список правоустанавливающих документов;
- наименование органов регистрации;
- дата регистрации;
- дополнительные условия заключения сделки;
- перечень прилагаемых документов;
- подписи сторон.
Кроме дарственной на квартиру между близкими родственниками надо оформить акт передачи квартиры. Он может быть подписан как в день оформления дарственной, так и позднее.
Чаще всего стороны прибегают к оформлению дарственной у нотариуса. Несмотря на дополнительные денежные расходы заверение сделки у нотариуса имеет смысл. Сотрудники нотариальной конторы проверят полноту комплекта и корректность необходимых документов, грамотно составят договор и акт передачи. Кроме того нотариус материально отвечает за юридическое содержание дарственной.
Договор дарения, заверенный у нотариуса, свидетельствует о том, что собственник жилья намерен безвозмездно передать его близкому родственнику. Но фактически квартира переходит в полное владение к одариваемому после гос. регистрации дарственной. Этап регистрации не желательно откладывать, так как дарственная на квартиру между близкими родственниками действительна в течение одного года с момента заключения. В противном случае процесс оформления придется начинать снова.
Государственная регистрация договора дарения
После оформления дарственной на квартиру между близкими родственниками надо зарегистрировать договор в местном отделении федеральной регистрационной службы, только потом он обретет полный юридический статус и одариваемый получит документы о праве собственности. Обычно срок регистрации не превышает одной недели. Для регистрации нужны следующие документы:
- Паспорта сторон.
- Заверенный нотариально договор дарения.
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Копии соответствующих страниц из домовой книги.
- Нотариально заверенное письменное согласие совладельцев квартиры.
- Справка из БТИ о рыночной стоимости жилья.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке принимает участие недееспособное лицо.
- Документ о семейном положении дарителя.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности и наложении ареста на квартиру.
Налогообложение
По НК РФ квартира, подаренная близким родственником, налогом не облагается. Близкими родственниками дарителя могут быть (СК РФ, ст.14): члены одной семьи по прямой восходящей или нисходящей линии, братья (сестры) (полнородные и неполнородные).
Дарственная на квартиру между близкими родственниками имеет свои позитивные и негативные моменты. Плюс: исключается налогообложение сделки. Минус: не исключены обстоятельства, по которым такой договор может быть признан ничтожным.
